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生活の変化に伴い、現在のライフスタイルに合った家に引っ越す事を「住み替え」と言います。

支援制度が登場するなど、現代の暮らし方の1つとして注目されている住み替えですが、そのメリットやデメリットにはどのような物があるのでしょうか?

今回は、住み替えを行なう際に想定される、タイミング・資金・生活などに起こる基礎知識についてご紹介します。

定年を機に考えたい老後の住まい

定年は第二の人生(セカンドライフ)の始まりといわれています。

仕事や子育てなどで多忙を極めた毎日から解放され、ようやく自分のための時間を持てるようになる人も多いでしょう。

趣味の活動や旅行、海外移住など、現役時代にやりたくてもできなかったことを思う存分、楽しむのも夢ではありません。

セカンドライフをどう謳歌しようかと考え、待ち遠しいい人もいるのではないのでしょうか。

一方、定年をきっかけに、住まいに付いて考え始める人もいます。

それまでに比べて、はるかに長い時間を自宅で過ごすことになります。

子供がいた頃は狭く感じられた家も、ふと気がづけば広いマイホームに『夫婦2人きり』という事も少なくありません、

長年住み慣れた家をリフォームしようと考えたり、郊外から街中への引っ越しを検討したりする人もいます。

憧れを抱いていた田舎暮らしに挑戦する人もいるかもしれません。

なかには階段の上り下りがきついと感じたり、ちょっとした段差につまづいたりたりと、体力の低下が気になり始める人もいます。

そして長年住み慣れた家が、必ずしも老後に住みやすい家ではない事に気づきます。

住み替えで老後の安心を得る方法もある

もちろん老後も自宅に住み続けるという選択肢もあります。

自宅を改修してバリアフリーにすれば、転倒のリスクは減らせるでしょう。要介護になれば、介護保険を使って訪問介護などのサービスを利用できます。

自宅を訪問してくれる医師や看護師もいますから、医療が必要になっても自宅で治療できる機会は増えています。

ただ、一人暮らしや夫婦だけの高齢世帯が増えている昨今、必ずしも自宅で暮らすことだけが最良の選択とはいえなくなっています。

急に具合が悪くなった時に助けを呼べる人はいるでしょうか。

『私には子供が居るから大丈夫』といっても、思い道理にならなない事もあります。

介護保険も基本家族の支えを前提に設計されていますから、経済的にいくらでも負担できる人は別として、重度化すると独居世帯や老夫婦世帯では、自宅で暮らし続けるのは難しくなるのも現実です。

老後をより安心して暮らすには『住み替え』という選択肢がある事を知っておくことも大切だと言えるのです。

いつ住み替えるのかも考える

住み替え時期をいつにするのかも考えます。

すぐなのか、いずれ近いうちなのか、それとも要介護になってからでよいのか、それぞれ考え方があると思います。

ただ、心身の状態によっては住み替え先の選択肢が絞られてきます。

住み替えには体力や判断力がいりますから、そうした点も踏まえて、時期を検討するとよいでしょう。

新たな暮らしに慣れるにはエネルギーもいる

新天地での暮らしに慣れるまでにはエネルギーもいります。

新たな人との付き合いも始まりますから、体力や気力の元気なうちに住みかえておくのも良いかもしれません。

参考までに要介護になっている年齢で最も多いのは【80歳~84歳】。

次に【85歳~89歳】という結果が出ています。

これは住み替える時期を考える上で目安になるでしょう。

いずれにせよ、元気なうちに、どこで老いを迎えるのかを一度考えておきたいものです。

住み替えはタイミングが肝心

住み替えでは、新しい家を手に入れると共に、それまで住んでいた家を手放す事になります。

この時、押さえておかなければならないのが、資金の流れです。

先にマイホームを手放し、仮住まいをしながら新しい家を探すのは、仮住まいの費用や手間等から見ても、現実的ではありません。

かと言って、新しい家を買う費用を突然捻出するのも、多くの人にとって容易な事ではないでしょう。

新しい家が見つかるまでは古い家は手元に残しておき、古い家の売却資金で新しい家を購入するなど、スムーズな流れを作っておく事が、住み替えを成功させる秘訣です。

この資金の流れを上手く作れなければ、住み替えのために余計な借金をして、精神的な負担を増やす事になってしまいます。

家の売却価格が希望通りとは限らない

上記でご説明した通り、住み替えの資金は、主に古い家の売却価格で賄います。

しかし、建てて数十年経った家の売却価格は、購入時の価格よりも下がっている事がほとんどです。

そのため、新しく住み替える家が、新築や築浅の良物件の場合、売却価格だけでは購入資金が賄えず、資金の大半を手出しする事になってしまいます。

住み替え先の家のランクを下げる事で、売却資金を手元に残しながら生活する事も可能ですが、新しい暮らしを手に入れるための住み替えで、制約が発生してしまうのは本末転倒です。

新しい家の候補を決める前には、仲介を依頼する不動産業者に「住み替えのための売却であること」を必ず伝え、適正な売却価格をあらかじめ確認しておきましょう。

その結果を元に、資金面と相談しながら、新しい家探しをスムーズに行なう事ができます。

住み替えの資金計画はゆとりを持って

住み替えを検討する場合には、入念な資金計画を立てることが不可欠となります。

途中で足りなくなったからといって、現役時代のように働いて資金を確保するわけにはいきません。

お金の不安は体調にも影響しかねません。

面倒かもしれませんが、綿密な計画をしておくことが大切です。

まずは試算と月々の収入を洗いだし、どれだけの費用を住み替えに充てられるのかを検討します。

試算には、退職金や貯蓄金、有価証書のほか、自宅を売却した場合の金額も想定します。

月々の収入には公的年金のほかに、定期的な収入があればそれも記入します。

平均的な年金額

サラリーマンを対象とした厚生年金の場合、65歳以上の夫婦の平均的な年金額は約300~330万円。

これから60歳を迎える夫婦の年金額の平均は275万円になるといわれています。

一方、定年後にかかる生活費の平均額は夫婦で約24万円という数字も出ています。

老後を年金だけで生活できればよいのですが、多くは預貯金などの試算を切り崩していかざるを得ないでしょう。

思い描いた新しい土地での暮らしが手に入る?

住み替えを検討する理由には、主に以下のような物があります。

  • 子供たちが独り立ちして、一戸建ての家を持て余しているのでマンションに住み替えたい
  • 都心に住んでいるが、高齢になってきたので郊外の静かな土地に住み替えたい
  • 子供が小学校に入学する前に、校区付近の利便の良い土地に引っ越したい

このように、多くの住み替えは、家族のライフスタイルをより快適な物にするために行われます。

しかし、その土地にはその土地での暮らし方がある事も頭に入れておかなくてはなりません。

例えば、人混みの多い駅近くの物件から、郊外の静かな物件に希望通り住み替えを行えたとします。しかし、公共交通機関が豊富な駅周辺と違って、郊外エリア

ではバスがほとんどなく、マイカーがないご家庭では非常に不便に感じるかもしれません。

あるいは、子供が小学校に入学する前に無事住み替えができても、それまで遊んでいた友達と離れ、新たに友達作りをしなければならない点で、お子様に強いストレスを与える恐れもあります。

自宅を担保に銀行から融資が受けられる

60~69歳のシニア世代が所有する資産の半分近くが不動産だというデータがあります。

住み替え費用を捻出するために、持ち家を売却する人も少なくありません。

他に持ち家を活用して資金を得る仕組みがあります。

リバースモーゲージとは?

リバースモーゲージは、高齢世帯の持ち家を担保に金融機関などから融資が受けられる仕組みです。

通常のローン(融資)と違うのは、契約者(債務者)が死亡した時点で借金を一括返済するという点です。

つまり、生きている間は借金の返済をしないで済みますが、契約者が亡くなった時点で貸し手が担保にとっていた家を売却し、借金を帳消しにするというものです。

一般に高齢になると融資を受けにくくなりますが、持ち家があるなら、それを活用する事で資金かできます。

年金だけの老後生活に不安を感じる人にとっては、家を売却することなく、プラスアルファの生活費が手に入れられます。

住み替え費用の足しになるかもしれません。

全国の都道府県社会福祉協議会が実施する長期生活支援資金貸付制度は公的なリバースモーゲージですが、低所得者への生活支援を目的としているため、住民税の非課税世帯のみが対象となっています。

金融機関が実施するリバースモーゲージ

これに対し所得の多寡に関らず利用できるのが、金融機関が実施するリバースモーゲージです。

中央三井信託銀行の【住宅担保型老後資金ローン】は、年金型のリバースモーゲージです。

60歳以上83歳以下の人が対象で、最長20年借りられます。

年金のように毎年一定額を借り入れ、死亡時に担保物件を売って借入金と利息を一括返済します。

担保となる土地の評価額は四千万以上で融資額は、5割が限度となっています。

東京スター銀行の【充実人生】は、土地評価額の7~8割内を限度に五百万円から融資が受けられるので利用しやすくなっています。

首都園、大阪、福岡、宮城、にある同行視点から2時間程度で行ける範囲の物件を所有する60歳以上の人が対象となっています。

年金型とは違い、最初から借りたい分だけ借りられるのが特徴です。

ただし、元金の返済は死亡時ですが、借入金の利息は毎月払わなければなりません。

リバースモーゲージの利用には、地価の下落や金利上昇のリスクがあることも把握しておく必要があります。

金融機関は土地の下落リスクを回避するため、定期的に担保物件の評価額を見直しています。

もし借り入れ期間中に土地の評価額が下がれば、融資限度額も引き下げられます。

借入残高がこの限度額を上待った場合には、超えた分を1年以内に返済しなければなりません。

場合によっては、資金計画通りにいかない可能性もあるので注意しましょう。

リバースモーゲージ比較表

三菱東京UFJ 三井住友 みずほ 東京スター 三井住友信託
商品名 リバース・モーゲージ型住宅関連ローン SMBCリバースモーゲージ リバースモーゲージローン(みずほプライムエイジ) 新型リバースモーゲージ『充実人生』 不動産活用ローン(リバースモーゲージ)
年齢 満60歳以上 満60歳以上 満60歳以上 満55歳以上(配偶者は満50歳以上) 満55歳以上
地域 東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県 東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・愛知県・大阪府・京都府・兵庫県 東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県 戸建は全国(※東京スター店舗ありの地域)東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・大阪市・京都市・神戸市(東灘区・灘区・中央区・兵庫区) 東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・愛知県・大阪府・京都府・兵庫県
資金使途 自宅の建設・購入資金・リフォーム代、あるいは、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金 自由(事業・投資目的は対象外) 自由(事業・投資目的は対象外) 自由(事業・投資目的は対象外) 自由(事業・投資目的は対象外)
融資上限額 1000万円以上5000万円以内。リフォーム工事費または入居一時金は100万円以上1500万円以内 1000万円以上2億円以内 不明 500万円以上1億円(マンションにてご利用の場合は5000万円)以内 不明

シニア向けに設計された分譲マンションが人気!

近年、シニア向け分譲マンションの人気が高まっています。

ホテルのようなフロントサービスをはじめ、専用レストランや大浴場などの共用スペースを備え、一般のマンションよりも付加価値を高めたものが供給されています。

華麗に配慮した設計・設備が特徴で、バリアフリーの設計はもちろんのこと、トイレや浴室などには手すりが取り付けられているものもあります。

また、緊急コールボタンが各所に設置されており、いざという時に管理人らが駆けつけてくれる所もあります。

さらに、テナントとして診療所や介護サービス事業所が入っている場合もあります。

設備や付いているサービスは物件ごとに異なりますが、年齢制限を設けていない物件では、親子で暮らすことも可能となっています。

特に都市部の物件は利便性の良さもあって、郊外の戸建から住み替えるシニア層が増えています。

防犯に何かと気を使う戸建と比べ、マンションならば鍵一本で外出できるという気軽さがあります。

また、健康面や一人暮らしに不安を抱える人にとっても安心できるようです。

シニア向け住宅・施設の比較表

種類 対象年齢 対象者 緊急時対応 食事 介護 特徴
シニア向け分譲マンション 物件による 物件によるが、自立または要支援者向き 提供されるサービスは物件によって違う。介護は外部の訪問介護などを利用。
重度化または認知証が進行すると、住み続けるのがむずかしくなる場合もある
高齢者専用賃貸住宅 おおむね60歳以上 物件による 提供されるサービスは物件によって違う。介護は外部の訪問介護などを利用。
重度化または認知証が進行すると、住み続けるのがむずかしくなる場合もある
高齢者向け優良賃貸住宅 60歳以上 物件による 提供されるサービスは物件によって違う。介護は外部の訪問介護などを利用。
重度化または認知証が進行すると、住み続けるのがむずかしくなる場合もある
ケアハウス 60歳以上 身の回りのことが自分である程度できる人 介護は外部の訪問介護などを利用。重度化または認知証が進行すると、住み続けるのがむずかしくなる場合もある
おおよその目安は[要介護3]
ケアハウス
(特定施設)
65歳以上(60歳以上でも可) 要支援者または要介護者向き 介護は施設によって提供される
優良老人ホーム
(健康型)
ホームによる 自立者向き × 介護が必要になったら退去となる
優良老人ホーム
(住宅型)
ホームによる 自立、要支援、要介護者向き(ホームによる) 介護は外部の訪問介護などを利用。重度化または認知証が進行すると、住み続けるのがむずかしくなる場合もある
優良老人ホーム
(介護型)
ホームによる 自立、要支援、要介護者向き(ホームによる) 介護は施設によって提供される
特別養護老人ホーム
(介護老人福祉施設)
65歳以上 要介護者向き 重度者などが優先して提供される
介護老人保健施設 65歳以上 要介護者向き リハビリテーションに力を入れている。
介護療養型療施設
(介護療養病床)
65歳以上 要介護者向き 慢性の病気など医療の必要性が高い人向き。2012年3月末までに廃止することが決まっており、新設される【介護療養型老人保健施設】などに移行する所が増えると見込まれている
介護療養型老人保健施設 65歳以上 要介護者向き 介護療養型療施設から転換した施設。配置医師は介護療養型療施設より減るが、夜間でも看護職員が配置され、医療処置や看取りへの対応も可能となっている。
認知証高齢者グループホーム 65歳以上 要支援2または要介護者向き 認知証と診断された人が入居でき5~9人の少人数を対象に介護が提供される

参考 実務教育出版 60代からの住み替えを考える本 長岡美代 著

まとめ

ライフスタイルに合った住まいを選択できる住み替えは、現代的な暮らし方として徐々に浸透しつつあります。

しかし、資金面や生活の変化に伴うデメリットも視野に入れておかなければ、せっかくの住み替えでストレスを感じる事になりかねません。

住み替えを行なう場合は、生活を再構築するための資金や時間の余裕を持って挑みましょう。

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