外壁塗装・DIYや塗料など住まいの情報を配信してまいります。

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オフィスや収益物件としてマンションを所有している人は、建物の劣化具合に応じて、費用を年度ごとに減価償却する事ができます。

この時、塗装によって外壁の耐用年数が上がった場合、減価償却に与える影響はあるのでしょうか?

今回は、事業用の建物を外壁塗装する際に知っておきたい、塗装の耐用年数設定や、減価償却の流れについてご紹介します。

 

目次

事業用建物の減価償却とは

「減価償却」とは、事業用に購入した、建物や車、パソコンやエアコンなどの資産に関し、その取得費用を数年に分割して経費として計上する手続きです。

建物や車は、年数の経過とともに価値が下がって行きます。この価値が下がった分を「減価」とみなし、年度ごとに少しずつ費用として計上して行きます。

このように、年数の経過と共に価値が下がる資産の事を「減価償却資産」と呼びます。

価値の低下の判断基準として用いられるのは、国税庁によって定められた「法定耐用年数」です。

法定耐用年数は、購入から廃棄まで通常耐えうる期間の目安として、車やエアコンなど様々な設備ごとに定められており、耐用年数を過ぎた資産は「1円」のまま帳簿に残り続け、そのまま使い続ける事ができます。

 

外壁塗装の法定耐用年数は?

減価償却において、減価の配分を決定する「法定耐用年数」ですが、外壁塗装そのものには法定耐用年数は存在しません。

資本的支出とみなされた外壁塗装工事の費用は、工事を行った建物の法定耐用年数が適用されます。

例えば、木造の事業用建物の耐用年数は24年です。

この建物を、塗装工事によって大きく耐用年数を延ばした場合、塗装工事費用には建物と同じ24年の法定耐用年数が適用されます。

また、建物において既に経過している法定耐用年数はそのまま継続するため、外壁塗装費用は単独で減価償却する事になります。

外壁の塗装も、他の減価償却資産と同じく年数の経過と共に劣化します。しかし、「アクリル樹脂が約6年、ウレタン樹脂が約10年」のように各塗料の紹介に掲載されている耐久年数は、あくまでも塗り替えの目安であり、税法で定められた法定耐用年数ではありませんのでご注意ください。

外壁の塗装部分は「外壁」と一括りになり、計上の際は建物として扱われ、その建物の法定耐用年数が適用されます。

建物の法定耐用年数は、建物の構造と使用の目的ごとにそれぞれ設定されています。

例 木造の建物

  • 事務所用:24年
  • 住宅用:22年

例 鉄筋コンクリート造の建物

  • 事務所用:50年
  • 住宅用:47年

参考:国税庁『耐用年数(建物・建物附属設備)』
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

「支出」と「修繕」に分かれる外壁塗装工事

事業用の建物に外壁塗装工事を行なった場合、その費用は建物の維持管理に要した金額とみなされ、会計上は「修繕費」扱いとなり、損金となります。

もし、外壁塗装工事に掛かった費用が50万円であれば、その50万円を差し引いた金額で所得税が計算されます。

しかし、1回の工事費が高額な外壁塗装や、建物の価値を高めた事が認められた工事は「支出」とみなされ、減価償却が可能です。

仮に、鉄骨造の建物が、外壁工事および塗装で資産的価値が上がったとみなされた場合、その外壁工事にかかった費用300万円は減価償却資産の対象となり、その年度から300万円の減価償却が始まります。この場合の法定耐用年数は、鉄骨造建物の年数です。

一方、既に減価償却がスタートしていた建物部分は、それまで行われていた減価償却が引き継がれます。

支出となるか修繕費となるかは、事業の前年の利益や工事費用に基いて、税法で細かく分類されています。

もし、事業用の建物の外壁塗装をお考えの方は、会計処理で混乱しないよう、決算期までに減価償却の有無を確認しておきましょう。

 

外壁塗装は、減価償却の対象かを見極めて工事の決定を

事業用建築物における塗装工事は、工事の目的次第で、減価償却の対象となるか、年度内に一括で計上する修繕費となるが分かれます。

会計処理の段階になって慌てないためにも、外壁塗装費用が減価償却の対象となる場合のパターンと、減価償却のしくみについて知っておきましょう。

 

価値を高める工事か、補修工事か

事業用建築物の外壁塗装費用は、その目的が何であるかを明確にしておく必要があります。

なぜならば、工事の目的に応じて、「修繕費」と「資本的支出」のいずれかに分類して工事費用を会計処理しなくてはならないからです。

 

会計上の分類と、塗装工事の目的は以下のように分類することができます。

 

建物の価値を高めるために行う外壁塗装:資本的支出

  • 元の外壁よりもさらに性能の優れた塗装を使用
  • 耐久性を高めたことにより、使用可能期間を延長させた

など

→法定耐用年数に基づいて、工事費用を数年にわたって分割計上する必要があります

 

建物の維持管理・原状回復を目的として行う外壁塗装:修繕費

  • 外壁の汚れ除去
  • ひびや剥がれの補修
  • 災害によって破損した外壁の補修

など

→工事を行った事業年度に、工事費用を一括で経費として計上することができます

 

減価償却と修繕費の計上の違い

資本的支出に分類された外壁塗装は、減価償却の対象となります。

減価償却とは、年数の経過によって減少した資産の価値(これを「減価」と呼びます)を、その年の支出として計上する会計方法です。

減価の配分は、税法によって定められた「法定耐用年数」に基づいて決定されます。

 

一方、修繕費に分類された外壁塗装は、経費として費用を全て計上する事ができます。

高額な外壁塗装費用は、経費として計上する事によって大きな節税効果を生み出す存在です。

しかし、修繕費と思って行ったはずの工事が、使用可能期間を延長させたり、大規模で高額な工事になったりすると、資本的支出とみなされ減価償却を行わなくてはならないのでご注意ください。

 

塗装費用もスムーズに会計処理

以上のように、外壁塗装費用はその目的によって会計上の手続きが大きく異なります。

翌年の所得税額や、今後続く資産の計上手続きにも関わる重要な要素となるため、工事を決定する前に、全体の費用や工事内容をしっかり把握しておきましょう。

家は買ったらおしまいじゃない!一戸建てにかかる維持費

人生で一番大きな買い物を済ませたら、ほっとしてタガが緩んでしまった!なんてことはありませんか?

ほっとしている場合ではありません。早速ローンの支払いが始まり、固定資産税と都市計画税の請求、そして家のメンテナンスのための費用が必要になってきます。

固定資産税と都市計画税の請求が毎年ある

家を購入した後は、毎月・ボーナス時のローンの支払いのほか、年1回の固定資産税と都市計画税の請求があります。

例えば、4000万円の新築一戸建てを購入した場合の1年目の固定資産税と都市計画税の請求額は、おおよそ11万円ぐらいになります。

新築後3年(条件によっては5年)間は軽減措置で半額になっているので、その期間を過ぎるとこの金額が倍になるので注意が必要です。

ただし、木造の戸建て住宅は経年劣化により減価償却されていくので、年々請求額は下がっていきます。

家や設備は必ず劣化するので修繕が必用

長く住んでいるとどうしても、様々な設備が劣化していきます。それらの修理をするのも、修理時期や内容を決めるのも全て自分です。

マンションの場合は修繕積立金が自動的に徴収され、管理組合が中心となって工事を全て取り仕切ってくれるのでお任せで済みますが、一戸建ての場合は、自分で全てを管理するという大きな責任がのしかかってきます。

一戸建ての場合に必要な修繕箇所

多少古くなっても、戸建てなら住もうと思えばいつまででも住めると思っていませんか?

屋根、外壁など、特に屋外の設備は年々劣化が進み、放置すると雨水が屋内に浸み込んでくる事態になってしまいます。

そうなると、大がかりな高額の工事を行わなければなりません。

こまめにメンテナンスを行うことで、長く快適に暮らすことができます。

項目 修繕時期 金額(目安)
屋根・外壁の洗浄 10年 20万~50万円
外壁の塗装 15年 80万~100万円
床下シロアリ駆除 15年 1坪あたり1万円前後
ベランダ・屋根などの防水加工 15年 100万前後

修繕工事のための予算を確保しておくことが大事

自宅の修繕工事には、思いのほか高額の費用がかかります。雨漏りするようになって、いきなり屋根の張り替えに100万なんていうことも。

マンションの修繕積立金にならって、毎月一定額を積み立て、余裕があるときはまとまった金額を貯金するといった方法で自宅メンテナンスのための予算を用意しておくとよいでしょう。

住宅の様々な設備について全て自分で管理するのはとても大変です。

信頼できる工務店と定期的にコミュニケーションを取り、メンテナンスについてこまめに相談したりアドバイスをもらえるようにしておくと安心です。

外壁や屋根の状態を維持する費用はどのくらい?維持費について考える

家の見た目の大部分を占める外壁や屋根は、美しい状態をできるだけ長く維持したいですね。

外壁や屋根の維持費を考える時は、表面を守る塗料の耐用年数と、ランニングコストを把握しておかなくてはなりません。

今回は、外壁や屋根の、具体的な維持費についてご紹介します。

一戸建ての外壁リフォームにかかる費用は100万~150万円

マンションの場合の外壁リフォームは大々的な工事が必要になりますが、一戸建ての場合でも、外壁リフォームは専門の業者に工事を依頼することになります。

そうなると、どうしてもまとまった金額が必要になってきます。

一戸建ての外壁リフォームをする場合のおおよその費用は、100万円から150万円といわれています。

年数が経てば必ずメンテナンスが必要になってくるので、そのための予算を普段から積み立てておくといざというときに安心です。

外壁や屋根の維持費の費用は?

ランニングコストはどのくらい長く塗料を持たせるかと言い換える事ができます。

外壁や屋根のランニングコストは、いかに少ないメンテナンスで長く持たせる事ができるかで決まります。

つまり、耐用年数が最大で約20年にもなる「フッ素塗料」などの高いグレードの塗料を使えば、ランニングコストを大きく抑える事ができます。

反対に、最も安価で施工できるアクリル樹脂は、耐用年数が約7年以下になる時もあり、数年内に再塗装をしなくてはなりません。

そのため、施工費用は安くても、その分のランニングコストが掛かってしまいます。

塗料の平均耐用年数と、平米あたりの施工費用

  • アクリル樹脂塗料…耐用年数:約5〜7年、施工費用:約2,500円
  • ウレタン樹脂塗料…耐用年数:約8〜10年、施工費用:約4,100円
  • シリコン樹脂塗料…耐用年数:約10〜15年、施工費用:約4,600円
  • フッ素樹脂塗料…耐用年数:約15〜20年、施工費用:約5,600円
    ※価格は実際の施工費用とは異なる場合があります。

維持費は長期的な視点で考える

外壁・屋根塗装の維持費を考えるうえでは、長期的な点検計画を頭に入れておかなくてはなりません。
1回の工事だけで見れば、塗装費用が高額なフッ素塗料塗料よりも、アクリル樹脂塗料を選んだ方が、工事費用を安く抑える事ができます。

アクリル樹脂塗料とフッ素樹脂塗料の費用

例:約165平米の外壁を塗装した場合

  • アクリル樹脂塗料…412,500円
  • フッ素塗料塗料…924,000円

塗料のグレードが違うだけで、511,500円もの価格差が生じています。

維持費を20年間で比較してみよう

ここで、それぞれの耐用年数にも着目してみましょう。

アクリル樹脂塗料が、約5年から7年の耐用年数であるのに対し、フッ素樹脂塗料はその2〜3倍の期間、効果を持続する事ができると言われています。

つまり、外壁が約165平米のお宅で、フッ素樹脂塗料と同じ期間、外壁を保護するためには、アクリル樹脂塗料は412,500円の費用を2〜3回支払わなくてはならない事になります。

アクリル樹脂塗料の20年間の維持費

  • 1年目…412,500円
  • 5年目…825,000円(2回目)
  • 10年目…1,237,500円(3回目)
  • 20年目…1,650,000円(4回目)

フッ素樹脂塗料の20年間の維持費

  • 1年目から20年目まで…924,000円

20年間の維持費の差は約726,000円となり、初回の施工費用の価格差を上回る金額となりました。

これらの計算はあくまでも目安ですが、上記の塗装費用に加えて、足場の設置費用や諸経費が工事のたびに発生する事も忘れてはなりません。

また、フッ素樹脂塗料で塗装をしても、シーリングが使われている外壁や屋根では、約5年に1度、シーリング部分の補修点検も必要です。

塗装する場所にふさわしい塗料を選ぶ

外壁や屋根の維持費を安く抑えるためには、1回目の費用が多少高額になっても、耐用年数の長い塗料を選んだかどうかが重要になってきます。

もちろん、数年後に取り壊す予定の壁などを、一時的に保護するためだけに高額な塗料を使うのは勿体ありませんので、そのような場合には安価な塗料を選択すると良いでしょう。

減価償却のQ&A

『減価償却って、なんか難しそうな言葉だな~』

減価償却に苦手意識を持つ人は多くいる事でしょう。

理解せずにやり過ごそうとしても、あちこちに出てくる言葉なのでなかなかそうもいかないのが現状です。

これは、どの会社でも個人事業者でも同じ事です。減価償却は会社や個人事業者の決済をする上ではかかせません。

そこで初心者目線に立ってQ&A方式で減価償却の事が理解できればと思います。

減価償却ってそもそも何ですか?

ざっくり言うと・・・・

会社やお店では、事務用品、パソコン、車、工場の機械など、業務に必要なものを色々購入していますよね。

減価償却とは、ある程度高額なものを買ったとき、その費用を何年かに分けて経費にして行く事を言います。

例えば300万円の車を買ったら『今年、車の購入に300万円かかりました』と300万円すべてを経費にするのではなく、今年は50万円、翌年には50万円、よく翌年には50万円・・・・と言うように『300万円を何年かに分けて経費にして行こうね』というルールがあるのです。

【減価償却をするかしないかは、買ったものの金額で決まります。30万円の以上の物を買ったら、減価償却をして行きます】

資産って何?

ざっくり言うと・・・・

資産とは会計的に次の2つの意味があると考えられます。

  1. 会社が持っている現金や預金などをはじめとするすべての資産という意味
  2. 減価償却の対象となる固定資産としての意味

『うちに会社は資産が多いみたいなんだよ~』などと言う場合は1、の意味。

『昨日買ったパソコンは資産計上してください』などというのは2、の意味です。

『昨日買ったパソコンは資産計上してください』。この言葉を分かりやすく言うと、『昨日買ったパソコンは一括で経費とはせずに、器具備品という勘定科目をあてはめて仕訳を切り、決算時に減価売却をして減価償却費を経費として行きましょう』となります。

減価償却って絶対にやらなきゃいけないの?

ざっくり言うと・・・・

ケーキ屋さんの例で例えてみましょう。

ケーキ屋さんが新しく製菓機械を購入したとします。本来は毎年減価償却をしていくのが正しい処理ですが、減価償却をしなっかたらどうなるでしょうか?

購入した年度に機械の購入金額をそのまま経費としたら、大変なことになってしまいます。

機械は一般的に高い金額の物が多いですよね。もし、そのまま経費としたら、大赤字になる事でしょう。

機械の値段が2000万円だとしたら、赤字額がいきなり1000万円を超えてしまうかもしれません。

極端な話をすれば、毎年度黒字だったのに、機械を購入したばかりに大赤字になり、銀行からの融資を打ち切られてしまうと言う事にもなりかねません。

減価償却をすれば、少しずつ購入代金を経費として行くので、毎年度の利益が正確に表されるのです。

減価償却っていつから始めればいいの?

ざっくり言うと・・・・

減価償却をいつから始めるのか、これに付いてもきちんとした決まりがあります。次の例で考えてみましょう。

ケーキ屋さんが第一期にロールケーキ製造機を購入し、搬入や設置も済ませました。もちろん支払いも完了済みです。

ここで年度末となったので、第二期からケーキ製造機を稼働させました。

この場合、第一期、第二期のどちらから減価償却を始めればよいのでしょうか?

答えは第二期です。減価償却の開始の基準は『その固定資産を事業のために使ったときから始める』というものになります。

支払の済・未済は関係ありません。あくまでも『事業に使い始めた日』というところで判定をしてください。

【期の途中から使い始めた場合は、その月数に対応した減価償却費を按分計算して計上していきます。3ヶ月しか使っていない場合には、減価償却費×3/12となります。】

建築した建物の経費や工事費用が複雑で建物の取得価額が出せません

ざっくり言うと・・・・

建物というのは、会社が持つ本社社屋、工場、営業所、倉庫などいろいろあります。

建物は長期間にわたって使用できるため、耐用年数も長く設定されています。

つまり、何年も長期間にわたって減価償却をしていく事になります。

建物の建設中にかかった経費や工事費用は、建物の取得価格か経費のどちらかに必ず分類できます。

多くの費用が出てくるので混乱してしまいがちですが、一つひとつ『これは取得原価に含まれるのか』『これは取得原価に含めないで経費とできるのか』をはんだんしていきましょう。

【建物は耐用年数が長いため、取得する為に支払った資金を回収するのに長い年月がかかります。

これを会計的に言うと投下資本の改修が長いといった表現になります】

これだけ覚えよう・・・・

建物と紛らわしいのが建物付属設備です。建物付属設備の耐用年数は建物よりも短いので、両者の区分をきちんとする事は、正確な減価償却がされると言う事になり、節税にもつながるのです。

建物の取得価格に含まれるものと含まれないもの

建物の取得価格に含まれるものと含まれないものは以下のようなものです。

一つひとつの経費を区分していけば、難しい処理ではありません。

取得価格で間違えてしまうと、減価償却の計算も正しいものではなくなってしまうため、これらの振り分けには十分注意しましょう。

建物の取得価格に含まれるも

  • 建物本体の価格
  • 内部造作の価格
  • 上棟式や起工式などの祭事費用
  • 建設のために発生した住民対策費や公害補償費用など

取得価格に含めなくてよいもの

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 道路舗装などに関する費用(講建物)に計上

建物と建築付属設備の区分のポイント

工事請負契約書や契約書を確認して、次の下記のように各工事費用を一つひとつ確認して行きます。

まずは建物とすべき費用と建築付属設備とすべき費用を分けていきます。

電気工事や給水設備などは建物では無く建築付属設備に該当します。

建築付属設備とは建物に設置された各種設備虎る事をしっかり押さえておきましょう。

建物一例

  1. 基礎工事
  2. 鉄筋工事
  3. 木工事
  4. 内装工事
  5. 塗装工事

建物付属設備一例

  1. 給水設備
  2. 排水設備
  3. エレベーター工事
  4. 空調・ダクト工事
  5. 電気工事

建物や構造や用途によって耐用年数は決まる

建物の耐用年数は建物の構造や用途によって決まります。

建物の構造とは、柱や壁、梁などの主要部分の構造がどうなっているのかにより判定します。

また、建物の使用目的で建物がどのくらい長持ちするのかも当然変わります。

事務所用や住宅用の場合、人の出入りもそれほど多くないため建物が長持ちするだろうと、耐用年数が長めに設定されています。

一方飲食店などはさまざまなひとが、利用するため、事務所として使った場合よりも建物の劣化が早いと考えられ、耐用年数が短く設定されています。

建物の耐用年数表

構造または用途 細目 耐用年数
鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造のもの 事務所用または美術館のもの及び下記以外の物 50
鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造のもの 住宅用、寄宿舎用、宿泊用、学校用または体育館用のもの 47
鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造のもの 飲食店、貸席用、劇場用、演奏場用、映画館用または舞台場ようのもの 34
鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造のもの 飲食店用または貸席用のもので、延べ面積のうちに占める木造内装部分の面積が3割を超えるもの
その他のもの
41
れんが造り、石造りまたはブロック造りのもの 事務所用または美術館のもの及び下記以外の物 41
れんが造り、石造りまたはブロック造りのもの 店舗用、住宅用、寄宿舎用、宿泊用、学校用または体育館用のもの 38
木造または合成樹脂造りのもの 事務所用または美術館のもの及び下記以外の物 24
木造または合成樹脂造りのもの 店舗用、住宅用、寄宿舎用、宿泊用、学校用または体育館用のもの 22
木造モルタル造りのもの 店舗用、住宅用、寄宿舎用、宿泊用、学校用または体育館用のもの 20

参考引用:ポケット図解 減価償却がよ~くわかる本 著者 小野恵

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